בעסקאות נדל"ן, ערבות מחייבת את הצדדים ומגנה על קיום ההתחייבויות בחוזה. היא מספקת ביטחון ליזמים, לקבלנים, לחברות נדל"ן וללקוחות שרוכשים את הנכס, ומבטיחה שהעסקה תתנהל בצורה נכונה ובטוחה.
אבל אילו ערבויות קיימות? מה ההבדל בין ערבות ביצוע לערבות חוק מכר ואיך יודעים מה מתאים בכל שלב? כאן נכנסים לתמונה TAYSOFUNDS, שמסבירים לכם בצורה פשוטה וברורה את כל מה שצריך לדעת על הנושא, מהסוגים השונים ועד ההשלכות המשפטיות במקרה של מימוש.
ערבות ביצוע
אחת הערבויות המרכזיות בפרויקטים של נדל"ן היא ערבות ביצוע. המטרה שלה היא להבטיח שהקבלן או היזם יעמדו בכל תנאי ההסכם, מסיום עבודות בזמן ועד לעמידה באיכות החומרים והתקנים. כאשר חברה מקבלת על עצמה פרויקט בניה, המזמין מבקש ערבות זו כתנאי לפתיחת העבודות, במקרה של כישלון או הפרת החוזה, ניתן לממש את הערבות ולפצות את המזמין.
שימו לב לסכום הערבות, שכן בדרך כלל מדובר בכ-5-10% משווי ההסכם, שימו לב גם לכמה זמן הערבות תקפה, שכן היא צריכה לכסות את כל תקופת ההקמה. יזמים נדרשים להבין לעומק את המשמעויות הכספיות והמשפטיות ולהבטיח שהערבות מתואמת מול הבנק או המוסד המממן.
ערבות מכרז
כאשר יזם ניגש למכרזי נדל"ן, לפעמים מתבקשת ערבות מכרז. כאן המטרה היא לא להבטיח את סיום הפרויקט, המטרה היא להבטיח שהיזם עומד מאחורי הצעתו. מדובר בסוג של דמי רצינות שמונעים מצב שבו יזם זוכה במכרז אך נסוג מההתחייבות שלו.
לרוב זו ערבות נמוכה יותר, בערך עד 2.5% משווי ההצעה, אך החשיבות שלה גדולה. אם היזם חוזר בו לאחר הזכייה, הגוף המארגן יכול לממש את הערבות. במובן הזה, ערבות מכרז היא עוד חלק מפאזל מערכת היחסים שבין יזמים לבין רשויות מקומיות או גופים ציבוריים.
ערבות בדק
סוג נוסף של ערבות הוא ערבות בדק – רוכשי דירות חדשים מקבלים מהקבלן אחריות שנמשכת גם אחרי קבלת המפתח, מה שאנחנו מכירים בשם תקופת הבדק. מדובר בפרק זמן שבו הקבלן מחויב לתקן ליקויים שמתגלים בנכס וכדי להבטיח שהקבלן יעמוד בחובתו, ניתנת ערבות בדק.
הערבות משמשת שכבת הגנה נוספת לרוכשים ומאפשרת להם להיות בטוחים שגם חודשים אחרי המסירה הם לא נשארים לבד מול בעיות תשתית או ליקויי בניה. ליזמים מדובר גם באלמנט חשוב בשימור המוניטין, שכן ערבות בדק מחייבת את הקבלן להסתכל מעבר למסירת המפתח ולתת ללקוח ביטחון אמיתי.
ערבות חוק מכר
אין כמעט עסקה גדולה יותר בחייו של אדם מרכישת דירה ובין סוגי ערבויות זו אחת החשובות. המחוקק קבע שרוכשי דירות חייבים לקבל ערבות חוק מכר, זוהי ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את כספי הרוכשים במקרה שהקבלן לא יכול להשלים את הפרויקט.
זוהי הערבות שמעניקה לציבור הרוכשים את ההגנה המשמעותית ביותר. בפועל, הרוכש מקבל מסמך מהבנק שמבטיח שכל שקל ששולם עבור הדירה מוגן. כאן נכנסים לתמונה גם הגורמים המממנים, שכן הבנק המלווה הוא שמנפיק את הערבות בפועל, והיזם מחויב לעמוד בתנאים פיננסיים נוקשים כדי להבטיח את ההגנה הזו.
הנה סוגי ערבויות בנדל"ן בצורה מופשטת יותר:
| סוג הערבות | מטרה | צד מקבל | סכום | משך התקופה | למי מתאימה |
| ערבות ביצוע | להבטיח עמידה בהסכם ובביצוע | מזמין העבודה | 10%-5% מהחוזה | עד סיום הפרויקט | יזמים, קבלנים |
| ערבות מכרז | להבטיח רצינות בהצעה | הגוף המארגן | עד 2.5% מההצעה | עד תום המכרז | יזמים במכרזים ציבוריים |
| ערבות בדק | להבטיח תיקון ליקויים אחרי מסירה | רוכשי הדירות | משתנה | תקופת הבדק | קבלנים מול רוכשים |
| ערבות חוק מכר | להבטיח כספי רוכשי הדירות | רוכשי הדירות | לפי סכום התשלומים | עד מסירת הדירה | יזמים בפרויקטים למגורים |
מה קורה כאשר הערבות ממומשת?
יזמים רבים חוששים מהמונח מימוש ערבות, אך חשוב להבין מה זה אומר. כאשר אחד הצדדים מפר את התחייבותו, הגורם המקבל יכול לפנות לבנק או לגוף החוץ בנקאי המנפיק ולדרוש את הסכום המובטח. המשמעות המשפטית יכולה להיות כבדה, גם מבחינת נזק כלכלי וגם מבחינת הפגיעה במוניטין.
מהי ערבות ביצוע?
מה ההבדל בין סוגי ערבויות שונים בנדל"ן?
לכל ערבות יש מטרה אחרת, ערבות מכרז נועדה להבטיח רצינות, ערבות בדק מגנה על רוכשים לאחר המסירה, וערבות חוק מכר מגנה על כספי רוכשי הדירות.
האם תמיד חובה לתת ערבות חוק מכר ברכישת דירה חדשה?
כן. לפי החוק בישראל, כל יזם חייב לספק לרוכש ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת על כל תשלום.
איך מתבצע מימוש ערבות בפועל?
על ידי תכנון נכון, השוואת תנאים, ובדיקת יכולת החזר לפני קבלת ההלוואה. אנשי המקצוע שלנו ינתחו את צרכיכם, יסייעו לכם לבחור את ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם, וידאגו שתקבלו את התנאים הטובים ביותר.
האם יש מגבלות לסכום של ערבות ביצוע?
כן, לרוב מדובר בטווח של 10%-5% מערך החוזה, אך הדבר יכול להשתנות לפי אופי הפרויקט וההסכמות בין הצדדים.
